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二手房买卖风险防范
作者: 李黎律师  来源:李黎律师  阅读:

如何购买二手房

   随着二手房市场的逐渐火爆,加之目前的房产市场上存在着很多不规范的问题,使得购买二手房的购房者存在诸多的风险,作为购房者应特别注意如下问题:
   一、确保售房者拥有合法的权利处分该房产。
   目前的二手房买卖中,很大一部分是通过中介机构进行交易,购房者很少与房屋产权人进行直接交易,售房者是否具有合法处分权就成了关键,购房者忽视了这一问题就隐藏着极大的风险。因此,购房者应首先要做的就是核实售房人的真实身份,确认其是合法的权利人,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。如若购房人与无权处分的售房者签订买卖合同并付首付款,则有可能血本无归。根据《合同法》第51条的相关规定无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同才有效。也就是说如果售房人的身份不真实,除非真正的产权人予以追认,否则该买卖是无效的。
   产权证上若是两人以上,则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场,如确实不能全部到场,则要求其出示委托书公证书,千万不要随随便便让人代签,一旦出现其他共有人反对出售该房产,将会导致该买卖合同无效。若售房人提供了其他产权人的公证书委托书,购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实,不排除公证书伪造的可能。
   在旧房交易中,产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适也都应该谨慎购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。
   二、 核实房屋状况
由于信息不对称及经验不足,购房者有时在各方催促下匆匆看房,对房屋的及相关情况欠缺全面了解,从而纠纷在所难免。 因此,买方一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面:
   1、房屋权利情况,如土地及房屋用途、房屋所有权性质、土地使用权类型、使用期限、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围、房屋共有人情况等等。
   2、房屋建筑状况。如房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好、房屋坐落、结构、朝向、户型、通风、采光、装修、质量、面积、层高等。
   3、房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
上述情况的核实,有利于买方评估交易的实际成本和风险,如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解押的问题;被查封或冻结转让的,则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况,其后履行合同才能顺利无忧。
   三、首付资金安全风险:
  通常,购买二手房时购房人都将首付款在签订买卖合同时直接交付给售房人。然而,二手房买卖中,一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜,最终的后果是导致购房人辛辛苦苦挣来的血汗钱,血本无归。当然最好的方法是尽量和售房人协商,在办理交易过户时将首付款全部支付给售房人,或者将首付款找个有实力的公司进行资金监管。但千万不要将首付款交由中介的业务员个人保管以避免更大风险的发生。
   四、房贷风险
   购房者在购房时都会倾其所有,作为购房首付款,不足部分再向银行贷款,如果由于某些原因导致贷款办不下来或者贷款金额不足以支付房款而承担违约责任!如果我们在签买卖合同时约定“若贷款办不下来,无条件的解除买卖合同,退回购房定金及首付款”,这样我们就可以避免因贷款办不下来而承担违约责任。
   五、交房风险
   购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护,引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗。因此,购买二手房时,买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定交纳各种交易费用,领取政府颁发的产权证,最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。切不可因小而失大。只有这样,才能买到放心合适的房子
   总之,购房者除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房,在签订购房文件时,都要仔细审阅,万万不可随意下笔,如果自己吃不准的,可以找律师或者有关专家咨询。即使买卖合同签订以后,购房者也要有足够的警觉,因为二手房买卖合同要通过房产交易中心登记备案之后才算真正完成,一旦其中发生了任何的问题,都会导致最后交易出现问题。另外,购房者在购买二手房时应根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的,也不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半,超过这个界限,经济压力将很大,如果自己的收入不稳定,压力将更大。

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